A SCP na Construção Civil tem se consolidado como uma das estruturas societárias mais utilizadas por incorporadoras e investidores que buscam eficiência tributária, segurança jurídica e facilidade na captação de recursos.
Este modelo inovador permite que projetos sejam executados com a participação de investidores que não desejam se envolver diretamente na gestão, mas que buscam retorno financeiro em empreendimentos imobiliários. Ao mesmo tempo, oferece às incorporadoras uma forma de segmentar riscos, organizar as finanças do projeto separadamente e estruturar legalmente parcerias estratégicas, tudo isso com benefícios fiscais que podem reduzir significativamente os custos do negócio.
A flexibilidade e os benefícios tornam a SCP uma opção atrativa para viabilizar empreendimentos imobiliários, especialmente em um mercado que apresentou crescimento de 4,3% em 2024, atingindo um PIB de R$ 359,5 bilhões, segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Neste artigo, exploraremos como a SCP pode facilitar a captação de investidores e a execução de empreendimentos, além de discutir os cuidados necessários para sua implementação eficaz. Se ficar com qualquer dúvida, clique aqui e envie uma mensagem para nossos especialistas!
SCP na Construção Civil: o que é uma Sociedade em Conta de Participação?
Inicialmente, vamos explicar o que é uma Sociedade em Conta de Participação. A SCP é uma forma de associação empresarial prevista no Código Civil Brasileiro (arts. 991 a 996), caracterizada pela união de um sócio ostensivo, que atua em nome próprio perante terceiros, e um ou mais sócios participantes, que contribuem com recursos para o empreendimento, mas não têm envolvimento direto na gestão ou nas relações externas da sociedade.
Essa estrutura não possui personalidade jurídica própria, o que significa que não é registrada na Junta Comercial, mas pode obter um CNPJ para fins fiscais. A SCP é especialmente útil para empreendimentos específicos, como projetos imobiliários, onde a flexibilidade e a confidencialidade são desejáveis.
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4 vantagens da SCP na Construção Civil!
1 – Facilidade na Captação de Investidores
A SCP permite que incorporadoras atraiam investidores que desejam participar dos lucros de um empreendimento sem se envolver diretamente na gestão ou se expor publicamente. Isso é particularmente vantajoso para investidores que buscam discrição ou que preferem não assumir responsabilidades operacionais.
2 – Flexibilidade Contratual
Os contratos de SCP oferecem ampla liberdade para definir as cláusulas que regerão a sociedade, incluindo a distribuição de lucros, prazos e condições de saída dos sócios participantes. Essa flexibilidade permite adaptar a estrutura às necessidades específicas de cada empreendimento.
3 – Benefícios Fiscais
Apesar de não possuir personalidade jurídica, a SCP é equiparada a uma pessoa jurídica para fins fiscais, permitindo a apuração separada de tributos como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Isso possibilita um planejamento tributário mais eficiente, com potencial redução da carga tributária total do empreendimento.
4 – Proteção Patrimonial
Como apenas o sócio ostensivo responde perante terceiros, os sócios participantes têm sua responsabilidade limitada ao valor de sua contribuição, desde que não interfiram na gestão da sociedade. Isso oferece uma camada adicional de proteção patrimonial para os investidores.
SCP na Construção Civil: como as empresas do ramo podem aproveitar essa oportunidade?
Pense no caso de uma incorporadora que vai lançar um condomínio residencial de médio porte em uma cidade do interior. Para viabilizar o projeto sem recorrer a empréstimos bancários — que exigem garantias e possuem juros elevados —, a empresa opta por formar uma SCP com investidores locais.
Esses investidores aportam capital para a obra, enquanto a incorporadora fica responsável por toda a execução. Com a SCP, os resultados financeiros desse projeto ficam separados das demais atividades da empresa, permitindo uma gestão mais eficiente dos custos e dos tributos. Ao final da obra, o lucro é repartido conforme o contrato, sem que os investidores precisem aparecer publicamente como sócios do empreendimento.
E como funciona no caso de construtoras com obras em diversas regiões do país?
Outro exemplo bastante comum envolve grandes construtoras que atuam em múltiplas cidades. Em vez de concentrar todas as operações sob o mesmo CNPJ, essas empresas costumam criar uma SCP para cada novo projeto.
Isso facilita o controle contábil de cada obra, isola riscos financeiros e permite uma análise precisa da rentabilidade de cada empreendimento.
Além disso, como cada SCP pode optar por um regime tributário diferente (como o Lucro Presumido, por exemplo), a empresa consegue fazer um planejamento tributário personalizado por projeto, aproveitando ao máximo os benefícios fiscais legais.
SCP na construção civil: a estratégia pode ser usada por autônomos!
Também é frequente o uso da SCP por empresas de menor porte que desejam crescer em parceria com investidores, mas ainda não têm estrutura para abrir uma nova sociedade limitada para cada negócio.
Um exemplo seria um engenheiro civil autônomo que se une a dois investidores para construir uma pequena vila de casas populares. Com a SCP, ele consegue formalizar a parceria, captar recursos e executar o projeto com segurança jurídica, mantendo a contabilidade separada da sua atuação pessoal ou de outras obras.
Ao final do empreendimento, os lucros são distribuídos conforme o combinado, e o contrato da SCP pode ser encerrado sem complicações.
4 Cuidados na Implementação da SCP
1- Elaboração de Contrato Detalhado
É fundamental que o contrato da SCP seja elaborado com clareza e precisão, definindo as responsabilidades de cada sócio, as regras de distribuição de lucros e as condições de entrada e saída da sociedade. A ausência de um contrato bem estruturado pode levar a conflitos e insegurança jurídica.
2 – Escrituração Contábil Separada
Embora a SCP não tenha personalidade jurídica, é necessário manter uma contabilidade separada para ela, com registros específicos das operações relacionadas ao empreendimento. Isso é essencial para a transparência e para o cumprimento das obrigações fiscais.
3 – Conformidade com Obrigações Legais
A SCP deve cumprir todas as obrigações fiscais e legais aplicáveis, incluindo a entrega de declarações e o pagamento de tributos. A negligência nesse aspecto pode resultar em penalidades e comprometer a viabilidade do empreendimento.
4 – Limitação da Atuação dos Sócios Participantes
Os sócios participantes devem evitar qualquer envolvimento direto na gestão ou nas relações externas da sociedade, pois isso pode caracterizar uma atuação como sócio ostensivo, acarretando responsabilidades adicionais.
A NovaThuler Contabilidade é especialista em SCP na Construção Civil!
A Sociedade em Conta de Participação é uma ferramenta poderosa para incorporadoras e investidores no setor da construção civil, oferecendo flexibilidade, benefícios fiscais e proteção patrimonial. No entanto, sua implementação requer cuidados específicos, como a elaboração de contratos detalhados e a manutenção de uma contabilidade separada.
Para aproveitar ao máximo as vantagens da SCP, é recomendável contar com o suporte de profissionais especializados em direito societário e contabilidade.
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