Reforma tributária para holding patrimonial: aluguéis e vendas

Para empresas que concentram imóveis em uma estrutura societária, a reforma tributária para holding patrimonial muda a forma de analisar aluguéis, contratos, despesas, créditos e futuras vendas. A discussão deixou de ser apenas sobre Imposto de Renda, PIS e Cofins. Com a implantação da CBS e do IBS, as operações imobiliárias passaram a integrar diretamente o novo sistema de tributação sobre o consumo.

Essa mudança merece atenção porque muitas holdings foram estruturadas com base nas regras atuais. A empresa recebe os aluguéis, paga seus tributos, arca com despesas de manutenção e distribui o lucro apurado aos sócios. Com a reforma, essa conta precisa ser refeita.

A holding patrimonial não desaparecerá e não se tornará automaticamente desvantajosa. Ela continua podendo cumprir funções importantes, como concentrar a administração dos bens, facilitar a sucessão familiar, separar o patrimônio de outras atividades empresariais e profissionalizar a gestão dos imóveis.

O ponto central é outro: uma estrutura que funcionou bem durante anos não deve ser considerada automaticamente eficiente no novo cenário. É necessário calcular novamente a carga tributária, analisar os contratos e entender como os créditos da CBS e do IBS afetarão o resultado.

É isso que explicaremos hoje. Se, ao fim da leitura, você ficar com alguma dúvida, clique aqui e envie uma mensagem para os nossos especialistas. Será um prazer ajudar.

Holding patrimonial não é um regime tributário

Antes de explicar as mudanças, precisamos corrigir uma confusão bastante comum.

Holding patrimonial não é um regime tributário. Ela é uma empresa criada para concentrar, organizar e administrar bens, direitos e participações. Dependendo da sua atividade, ela pode receber aluguéis, comprar e vender imóveis, participar de outras empresas ou realizar diferentes operações patrimoniais.

Essa empresa ainda precisa escolher um regime tributário, geralmente Lucro Presumido ou Lucro Real, conforme suas características. O regime define a forma de calcular o IRPJ e a CSLL, enquanto a reforma tributária do consumo modifica principalmente as regras relacionadas à CBS e ao IBS.

Portanto, não existe uma única resposta para todas as holdings. Duas empresas podem possuir a mesma quantidade de imóveis e enfrentar resultados diferentes por causa do valor dos aluguéis, do tipo de contrato, das despesas, do regime tributário, da frequência das vendas e do perfil dos inquilinos.

Na NovaThuler, nós entendemos que a análise precisa começar pelos números de cada imóvel. Uma holding com dez apartamentos residenciais não tem a mesma operação de uma empresa proprietária de galpões logísticos, escritórios comerciais ou centros de distribuição alugados para grandes companhias.

Reforma tributária para holding patrimonial: por que o aluguel passa a exigir uma nova conta?

Atualmente, a locação pura de imóveis não está sujeita ao ISS ou ao ICMS. A empresa proprietária normalmente recolhe PIS e Cofins sobre a receita, além de IRPJ e CSLL conforme seu regime tributário.

A reforma muda essa lógica porque a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis foram incluídos no regime específico da CBS e do IBS. A Lei Complementar nº 214/2025 determina que as alíquotas desses dois tributos sejam reduzidas em 70% nas operações de locação. Isso significa que a holding ficará sujeita a 30% da alíquota de referência aplicável ao regime geral.

Esse desconto de 70% costuma gerar confusão. Ele não significa que o imposto será de 70%, nem que a locação terá uma alíquota fixa de 30%. A regra reduz em 70% a alíquota de referência da CBS e do IBS.

Para ilustrar, vamos imaginar uma futura alíquota combinada de 28%. Aplicando a redução de 70%, a alíquota sobre a locação ficaria próxima de 8,4%. Esse cálculo é apenas um exemplo, porque as alíquotas definitivas ainda dependem da calibragem prevista na legislação.

Mesmo com a redução, o impacto pode ser relevante para holdings que atualmente recolhem 3,65% de PIS e Cofins no regime cumulativo. Além disso, a CBS e o IBS não substituem o IRPJ e a CSLL. Esses tributos sobre o lucro continuam existindo.

Na prática, a empresa poderá ter uma nova carga sobre a receita de aluguel, somada à tributação do resultado. É por isso que nós não recomendamos comparar apenas uma alíquota atual com uma alíquota futura. A simulação precisa incluir créditos, despesas, contratos, regime tributário e margem líquida.

Um exemplo simples

Imagine uma holding que recebe R$ 200 mil por mês em aluguéis comerciais.

Hoje, ela calcula os tributos conforme seu regime e seus resultados. No novo sistema, além de IRPJ e CSLL, precisará considerar a incidência da CBS e do IBS sobre a operação imobiliária.

Se essa empresa contratar serviços tributados para conservar, administrar e melhorar os imóveis, parte desses gastos poderá gerar créditos no regime regular, desde que os documentos estejam corretos e as despesas atendam às condições legais.

Uma holding com imóveis antigos, poucas reformas e reduzido volume de serviços contratados pode gerar poucos créditos. Outra empresa, que mantém uma estrutura intensa de manutenção, segurança, administração e melhorias, pode ter uma realidade diferente.

Esse é um dos principais motivos pelos quais a reforma tributária para holding patrimonial não pode ser avaliada por uma fórmula pronta.

Despesas de condomínio, IPTU e outros repasses precisam ser separados

A base da CBS e do IBS na locação corresponde, em regra, ao valor da operação. Entretanto, a regulamentação permite que determinados valores não sejam incluídos na base quando forem suportados pelo locatário e houver comprovação adequada.

Entre esses valores estão os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, as despesas de condomínio, o foro anual e a taxa de ocupação. A exclusão depende de prova do pagamento e da correta separação das parcelas.

Esse detalhe tem uma consequência prática importante.

Muitos contratos apresentam um único valor mensal, reunindo aluguel, condomínio, IPTU e outros encargos. Essa forma de cobrança pode dificultar a demonstração de quais parcelas integram a receita da holding e quais representam apenas repasses.

Nós indicamos que os contratos, boletos e documentos fiscais apresentem os valores de forma clara. A separação permite calcular corretamente a base tributável e reduz o risco de pagar CBS e IBS sobre quantias que poderiam ser excluídas.

Não basta escrever no contrato que o inquilino é responsável pelo IPTU. A empresa precisa manter documentos que demonstrem o valor, a obrigação e o pagamento.

Reforma tributária para holding patrimonial: contratos antigos podem ter uma opção de transição

A Lei Complementar nº 214/2025 criou uma alternativa temporária para alguns contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados por prazo determinado.

Quando os requisitos legais forem cumpridos, o contribuinte poderá optar pelo pagamento de CBS e IBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. Esse regime substitui a sistemática regular da CBS e do IBS naquela operação.

Para contratos não residenciais, a opção pode valer durante o prazo original do contrato, desde que ele tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025 e tenha sido registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado aos órgãos responsáveis conforme a regulamentação.

Nos contratos residenciais, a opção pode valer até o final do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido firmado dentro das condições e prazos estabelecidos pela lei.

Essa alternativa pode parecer automaticamente melhor porque mantém o percentual de 3,65%. Porém, ela possui uma contrapartida relevante: a holding não pode aproveitar créditos de CBS e IBS relacionados ao imóvel submetido ao regime opcional.

A legislação também exige escrituração contábil segregada das operações enquadradas nessa modalidade. Receitas, custos e despesas precisam ser identificados separadamente.

Portanto, a escolha exige comparação.

Uma holding com poucas despesas tributadas pode considerar a alíquota de 3,65% interessante. Outra, que realiza obras, contrata muitos serviços e possui uma cadeia relevante de créditos, pode chegar a uma conclusão diferente.

Como os prazos para formalização de determinados contratos já se encerraram, as empresas precisam verificar se os documentos existentes realmente cumprem as condições legais. Não adianta escolher o regime de transição depois e descobrir que o contrato não foi formalizado ou registrado adequadamente.

Reforma tributária para holding patrimonial: o que muda na venda dos imóveis

A reforma também afeta a alienação de imóveis pertencentes à empresa.

As operações imobiliárias, como venda, cessão de direitos reais, incorporação e construção, recebem uma redução de 50% nas alíquotas da CBS e do IBS. Nas locações, a redução é maior, de 70%.

Entretanto, a tributação de uma venda não será calculada de maneira simplista sobre todo o preço recebido. A legislação criou o chamado redutor de ajuste.

A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel pertencente a contribuinte do regime regular terá um valor de redutor vinculado a ele. Esse valor poderá diminuir a base da CBS e do IBS quando o bem for vendido.

Para imóveis que já pertencem à holding em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial poderá corresponder ao custo de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência calculado conforme as regras do novo sistema.

Portanto, o redutor impede que o novo imposto recaia de forma integral sobre um valor patrimonial construído antes da reforma.

Esse mecanismo torna a documentação histórica de cada imóvel ainda mais importante.

A holding precisa localizar e conferir:

Escrituras e contratos de aquisição;

Comprovantes de pagamento;

Registros contábeis;

Tributos pagos na compra;

Documentos de reformas e ampliações;

Incorporações, desmembramentos e unificações;

Registros de permutas;

Valores atribuídos aos imóveis na contabilidade.

Uma empresa que possui imóveis há vinte ou trinta anos pode encontrar dificuldades para reconstruir esses dados. Deixar essa tarefa para o momento da venda pode significar perder tempo, atrasar a operação e correr o risco de usar uma base desfavorável.

Nós indicamos que a revisão da carteira seja realizada antes de surgir uma proposta de compra. Cada imóvel deve ter uma pasta documental e um histórico contábil próprio.

O valor contábil e o valor de mercado não são a mesma coisa

Uma holding pode possuir um imóvel adquirido há muitos anos por um valor muito inferior ao preço atual.

Na contabilidade, o bem pode estar registrado pelo custo histórico, com os ajustes permitidos pelas normas aplicáveis. No mercado, porém, ele pode valer várias vezes mais.

Essa diferença influencia o resultado da venda, o cálculo do ganho e o planejamento da operação. Com o novo sistema, também será necessário compreender como o redutor de ajuste se relaciona com a base da CBS e do IBS.

Isso não significa que a empresa possa simplesmente atualizar o imóvel para qualquer valor. Avaliações, registros e opções previstas pela legislação precisam ser analisados tecnicamente.

A reforma aumenta a necessidade de conversar antes da venda. O momento de estudar a tributação não é depois que as partes assinam o compromisso e definem o preço.

Os créditos podem mudar a relação entre a holding e seus fornecedores

No regime regular, a lógica da CBS e do IBS permite o aproveitamento de créditos em aquisições tributadas vinculadas à atividade econômica, respeitadas as condições e limitações da legislação.

Para uma holding patrimonial, isso pode envolver serviços de administração, manutenção, segurança, limpeza, assessoria, obras e outras contratações relacionadas aos imóveis.

Mas o crédito não nasce apenas porque houve um gasto. A empresa precisa receber documento fiscal adequado, verificar se a operação foi corretamente tributada e relacionar a despesa ao imóvel ou à atividade que gerou a receita.

Uma nota genérica, uma despesa paga sem documentação ou um contrato que não identifica o serviço pode enfraquecer o direito ao crédito.

Também será necessário separar os gastos de imóveis sujeitos a regimes diferentes. Uma holding pode ter contratos antigos enquadrados na opção de 3,65% e outros imóveis submetidos ao regime regular. Como a opção de transição impede o aproveitamento dos créditos relacionados àquele imóvel, a contabilidade precisa identificar exatamente onde cada custo foi aplicado.

Contratos com empresas locatárias exigirão atenção comercial na reforma tributária para holding patrimonial

Quando o inquilino é uma pessoa jurídica sujeita ao regime regular, a CBS e o IBS destacados na locação podem gerar créditos para ele, conforme as regras do novo sistema.

Isso pode mudar a negociação comercial.

Atualmente, muitas empresas analisam o aluguel apenas pelo valor mensal. No novo modelo, o locatário também poderá observar o crédito gerado pela operação e o modo como a holding documenta os valores.

Uma holding que não emitir corretamente os documentos, misturar aluguel com despesas de condomínio ou apresentar informações inconsistentes poderá criar problemas para o cliente.

A qualidade contábil passará a influenciar a competitividade do imóvel.

Nós recomendamos revisar os contratos de longo prazo, observando cláusulas sobre:

Tributos incluídos no preço;

Repasse de novas cargas tributárias;

Alteração provocada por mudança legislativa;

Responsabilidade pelo condomínio e IPTU;

Emissão de documentos fiscais;

Reajuste e revisão do valor do aluguel;

Separação de receitas e reembolsos.

A contabilidade não substitui a análise jurídica do contrato, mas precisa participar da discussão para demonstrar o impacto financeiro de cada escolha.

O fluxo de caixa também muda com a reforma tributária para holding patrimonial

Holdings patrimoniais podem possuir bens de alto valor e, ao mesmo tempo, manter pouco dinheiro disponível.

O aluguel recebido costuma ser usado para pagar despesas, amortizar financiamentos, realizar manutenções e distribuir lucros aos sócios.

Com a CBS e o IBS, a empresa precisará separar o valor dos tributos antes de considerar o dinheiro disponível para distribuição.

Imagine que a holding receba R$ 500 mil no mês. Esse valor não representa lucro. Antes de distribuir recursos, será necessário descontar os tributos, as despesas dos imóveis, os serviços contratados, os custos administrativos e as provisões.

Uma distribuição baseada apenas no saldo bancário pode retirar da empresa o dinheiro necessário para cumprir as obrigações do mês seguinte.

Nós indicamos a criação de um fluxo de caixa por imóvel, mostrando:

Aluguel contratado;

Valor efetivamente recebido;

Vacância;

Inadimplência;

Condomínio e IPTU;

Despesas de manutenção;

Créditos tributários;

CBS e IBS devidos;

Resultado líquido de cada unidade.

Esse controle permite descobrir quais imóveis sustentam a carteira e quais consomem recursos sem entregar retorno adequado.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro aumenta a integração das informações

A reforma tributária para holding patrimonial criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como CIB. Ele funcionará como um inventário nacional de imóveis urbanos e rurais, reunindo dados enviados pelos cadastros de origem. A Receita Federal estima que o sistema poderá alcançar mais de 90 milhões de imóveis no país.

O objetivo é criar uma identificação padronizada para os bens e melhorar a integração entre cartórios, municípios e administrações tributárias.

Para a holding, isso reforça a importância de manter os dados coerentes.

O imóvel registrado no cartório, o bem informado na contabilidade, o contrato de locação e o documento fiscal precisam representar a mesma realidade.

Diferenças de endereço, metragem, titularidade ou inscrição podem gerar retrabalho e questionamentos em vendas, locações e fiscalizações.

O que nós recomendamos para uma holding patrimonial

Com a reforma tributária para holding patrimonial, a adaptação deve começar por um diagnóstico completo da carteira.

Nós recomendamos que a empresa:

Relacione todos os imóveis e suas finalidades;

Identifique quais estão alugados, vagos ou em negociação;

Revise os contratos antigos e os registros necessários;

Separe aluguéis, condomínios, IPTU e outros repasses;

Organize o custo histórico e a documentação de cada bem;

Estime o redutor de ajuste aplicável;

Mapeie despesas capazes de gerar créditos;

Simule o regime regular e as opções de transição;

Projete os impactos sobre o fluxo de caixa;

Reveja a política de distribuição de lucros;

Atualize os sistemas de cobrança e documentação fiscal.

A empresa também precisa comparar o Lucro Presumido e o Lucro Real dentro do novo cenário. A reforma do consumo não elimina os tributos sobre o lucro, mas pode alterar o resultado líquido que torna cada regime mais ou menos vantajoso.

Venha para a NovaThuler Contabilidade

A reforma tributária para holding patrimonial não torna todas as estruturas ruins, nem determina que as empresas precisem vender seus imóveis ou desfazer a organização existente. Ela exige uma revisão.

A holding que conhece sua carteira poderá comparar cenários, revisar contratos e preservar margem. A empresa que deixa a adaptação para depois pode descobrir o impacto apenas quando receber uma proposta de venda, renovar uma locação ou precisar explicar seus números aos sócios.

Na NovaThuler Contabilidade, nós analisamos a estrutura da holding, os contratos, os imóveis, os regimes tributários e o fluxo financeiro. A partir dessas informações, realizamos simulações para mostrar como a CBS e o IBS podem afetar cada operação.

Uma holding patrimonial precisa administrar muito mais do que imóveis. Ela precisa administrar contratos, tributos, documentos, caixa e decisões de longo prazo. Com a reforma, essa gestão passa a exigir ainda mais precisão.

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